Viele Zahnarztpraxen, welche aufgrund der Corona-Pandemie von erheblichen finanziellen Einbußen betroffen sind, stellen sich jetzt natürlich die Frage, wie nichtsdestotrotz weiterlaufende Kosten wie z.B. die Miete zu stemmen sind und ob es diesbezüglich Entlastungsmöglichkeiten gibt.

Kann wegen der Corona-Pandemie die Miete gemindert werden?

Egal ob Wohnungs- oder Gewerberaummiete, Voraussetzung für eine Mietminderung ist – vorbehaltlich abweichender einzelvertraglicher Regelungen – immer, dass ein Mangel der Mietsache vorliegen muss. Die Corona-Pandemie, so schlimm sie auch ist, ist aber kein Mietmangel. Deswegen besteht auch in dieser schwierigen Zeit die grundsätzliche Verpflichtung eines Praxismieters zur vollständigen Mietzahlung fort und eine Corona-bedingte Mietminderung ist nicht möglich.

An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass die durchaus strittige Frage, ob ein Gewerberaummieter von seiner Leistungspflicht – der Mietzahlung – im Rahmen der Corona-Pandemie wegen einer vorübergehender Unmöglichkeit (§ 275 BGB) seitens des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträumlichkeiten zu gewähren, frei wird,  im Zusammenhang mit Praxisraummietverträgen wohl mit nein zu beantworten ist. Denn bislang sind Zahnarztpraxen bundesweit nicht von einer durch Allgemeinverfügung vorgegebenen Schließung betroffen und somit auch weiterhin geöffnet. Der vertragsgemäße Gebrauch ist also nicht grundsätzlich eingeschränkt und deswegen nicht unmöglich. Ebenso wenig wird im Falle von Praxismietverträgen aus gleichem Grund eine Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen.   

Gibt es trotzdem mietrechtliche Erleichterungen in Zeiten von Corona?

Ja! Gemäß Art. 240, § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch), welcher sowohl für den Bereich der Wohnungsmiete wie auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt, wird das Recht der Vermieter wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, vorrübergehend einschränkt. Dies soll aber nur für Fälle gelten, in denen die Mietrückstände auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen sind. Außerdem soll diese Regelung bislang auf den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 begrenzt werden. 

Aber Achtung: Die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung bleibt in jedem Fall bestehen. Zahlungsrückstände in der Zeit zwischen dem 01. 04.2020 bis zum (aktuell) 30.06.2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – den Vermieter nicht zur Kündigung. Erst wenn der Mieter bis zum (aktuell) 30.06.2022 die Zahlungsrückstände aus dem vorgenannten Zeitraum noch nicht beglichen hat, kann ihm deswegen wieder gekündigt werden.

Wie kann nachgewiesen werden, dass man aufgrund der Corona-Pandemie nicht in der Lage ist die fällige Miete zu leisten? 

Um in den „Genuss“ des besonderen Kündigungsschutzes zu kommen, muss ein Mieter seinem Vermieter seinen Corona-bedingten finanziellen Engpass nachweisen. Dies können Wohnraummieter etwa durch die Vorlage einer Arbeitgeberbescheinigung bzgl. der Kurzarbeit und den damit verbundenen Lohneinbußen tun. Wie dies allerdings bei Gewerberaumietern, wie Zahnarztpraxen, aussehen soll, ist bislang unklar. Sollte eine Praxis aufgrund eines Infektionsfalls behördlicherseits geschlossen werden, so könnte die entsprechende behördliche Verfügung dem Vermieter gegenüber als Nachweis dienen. Sollte allerdings eine Praxis aufgrund eines erheblichen Patientenrückgangs in Zahlungsschwierigkeiten kommen, so wird hierüber kein amtliches Dokument existieren. Ggf. könnte dann eine BWA des betreffenden Monats vorgelegt werden.

Muss die verspätete Mietzahlung verzinst werden?

Grundsätzlich ja, aber es kommt auf den konkreten Einzelfall und das Verhalten des jeweiligen Vermieters an. Denn trotz des Kündigungsschutzes bleiben die Mieten weiterhin regulär fällig und ein Mieter kommt in Verzug, sobald er nicht fristgerecht zahlt. Bis die ausstehende Miete bezahlt ist, kann – muss aber nicht – ein Vermieter deswegen Verzugszinsen für die nach wie vor fällige Miete verlangen. 

Gibt es Mieterstattungsansprüche, wenn eine Praxis im Zusammenhang mit Corona aufgrund einer behördlichen Anordnung schließt?

Ja, einen solchen Erstattungsanspruch kann es geben. Denn ist ein selbstständiger Praxisinhaber von einer behördlich verfügten Praxisschließung betroffen, so befreit ihn dies nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung. Neben der Entschädigung für den Verdienstausfall besteht aber Anspruch auf Ersatz der in dieser Zeit weiterlaufenden nicht gedeckten Betriebsausgaben in angemessenem Umfang. Wohl (Verhältnis bisher ungeklärt) daneben kann man nach Ermessen der zuständigen Behörde bei Existenzgefährdung Entschädigung bzgl. der während der Praxisschließzeit entstehenden Mehraufwendungen erhalten (§ 56 Abs. 4 S. 1 und S. 2 IfSG).

Rechtsanwältin Walburga van Hövell
lennmed.de Rechtsanwälte
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Stichworte: Corona, Miete, Kündigungsschutz