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Update: Gewerberaummietverhältnis während der Corona-Pandemie

Die Rechtsprechung zu der Frage, ob ein Gewerberaummieter während der Corona-Pandemie dazu berechtigt ist seine Mietzahlung herabzusetzen, nimmt weiter an Fahrt auf. Nunmehr haben auch das Kammergericht (KG) Berlin und das OLG Frankfurt in zwei entsprechenden Verfahren entschieden. 

Das Kammergericht (KG) Berlin urteilte zugunsten eines Mieters, dass dessen vertraglich vereinbarte Miete während einer staatlich angeordneten Schließung um 50 Prozent zu reduzieren sei (Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20). Dabei müsse die konkrete Existenzbedrohung des gewerblichen Mieters durch die Corona-bedingte Schließung auch nicht nachgewiesen werden, vielmehr seien die pandemiebedingten Nachteile solidarisch von beiden Parteien zu tragen und die Miete deswegen aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. Schließlich habe der Mieter, so die Berliner Richter, die Räumlichkeiten seit Ausbruch der Pandemie überhaupt nicht mehr in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzen können – es ging konkret um eine Spielhalle. Auch hätten die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sich nicht vorstellen können, dass es zu einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens durch staatliche Beschränkungen kommen könnte. Allerdings läge die Vermutung nahe, dass die Parteien den Mietvertrag in Kenntnis der mit der Corona-Pandemie verbundenen Konsequenzen so nicht geschlossen hätten.

Die Berliner Richter betonte überdies, dass die staatlichen Maßnahmen gerade kein normales vertragliches Risiko darstellten und ein solcher potenziell existenzgefährdender Eingriff außerhalb der Verantwortungssphären einer Partei liege. Es sei daher auch keiner Partei zumutbar, das Risiko allein zu tragen und die Nachteile müssten von beiden Parteien solidarisch geschultert werden.

Die Richter des OLG Frankfurt urteilten in einem ähnlichen Sachverhalt zulasten des Mieters, allerdings in einem sog. Urkundenprozess (Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20). Und in einem solchen sei mangels statthafter Beweismittel die Feststellung nicht möglich, dass ein Gewerberaummieter wegen einer "schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages die Herabsetzung des Mietzinses verlangen" könne. Aber, die Frankfurter Richter merkten trotzdem an, dass sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die "Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie" schwerwiegend geändert habe und die Parteien davon ausgegangen seien, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie nicht einträten. Es könne deswegen davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Vorhersehbarkeit der Corona-Pandemie und deren Einschränkungen auf das Geschäft des Mieters diesbezügliche Regelungen getroffen hätten. Nur sei die vom Mieter verlangte Anpassung des Vertrages eben nicht im Rahmen eines Urkundenverfahrens durchzusetzen.

Fazit:

In Bezug auf die Gewerberaummiete in Coronazeiten bleibt es weiter spannend, aber es mehren sich die Stimmen zugunsten derjenigen Mieter, die von einer staatlich angeordneten Schließung betroffen sind. In den hier besprochenen Verfahren ist zudem jeweils die Revision zugelassen. Es besteht deswegen die begründete Hoffnung, dass der BGH alsbald für Gewissheit sorgen wird.


 

Rechtsanwältin Walburga van Hövell
lennmed.de Rechtsanwälte
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